A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, representa um dos maiores marcos para o desenvolvimento urbano, a inclusão social e o fomento econômico no Brasil. Mais do que a simples entrega de um documento, a REURB é um conjunto complexo de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a integrar assentamentos informais à cidade formal.
No entanto, à medida que os processos de regularização avançam pelos municípios brasileiros, um novo e complexo cenário se desenha: os desafios do “Pós-REURB”.
A emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) não é o fim do caminho. Quando o processo não é conduzido com o rigor técnico exigido, as falhas estruturais transparecem na fase de registro e no cotidiano das famílias e das administrações públicas.
A Complexidade do Pós-REURB: Quando a intenção esbarra na técnica
A responsabilidade de classificar, processar e aprovar a REURB recai fundamentalmente sobre o Poder Público Municipal. Contudo, a deficiência de quadros técnicos multidisciplinares nas prefeituras frequentemente gera gargalos severos. Entre os passivos mais comuns no cenário pós-REURB, destacam-se:
- Titulação Inadequada e Insegurança Registral: Não são raros os casos em que, por falhas no levantamento cadastral ou social, os títulos de propriedade acabam sendo emitidos em nome do próprio município ou de companhias habitacionais (como a CDHU), em vez de serem transferidos aos reais ocupantes. Isso obriga os moradores a buscarem vias judiciais ou administrativas complexas (como a adjudicação ou a retificação) para garantir seu direito.
- Conflitos Sucessórios e Familiares: Cadastros sociais realizados sem a devida qualificação jurídica podem ignorar inventários, uniões estáveis e direitos de herdeiros. O resultado é a judicialização de áreas que deveriam ter sido pacificadas pela REURB.
- Incompatibilidade com o Plano Diretor: O registro desvinculado da realidade urbanística local pode gerar o enquadramento de imóveis residenciais em Zonas Industriais (ZUP), por exemplo. Isso não apenas encarece a tributação (IPTU) de famílias que não possuem esse perfil econômico, mas também inviabiliza desdobros futuros por não atingirem a fração mínima exigida.
- O Desafio Ambiental (APPs e Áreas de Risco): A regularização em Áreas de Preservação Permanente (APPs) exige a elaboração de um rigoroso Estudo Técnico Ambiental (ETA), que deve comprovar melhorias nas condições de sustentabilidade. Quando o trabalho técnico é superficial, dezenas de lotes acabam excluídos do polígono de regularização, deixando famílias em um “limbo” jurídico e sujeitas a ações civis pública.
A Gestão Pública e a Necessidade de Apoio Especializado
Em um cenário de alta demanda social e necessidade de entregas eficientes, é compreensível que os municípios busquem acelerar os trâmites. No entanto, a REURB exige uma análise minuciosa que vai desde o levantamento planialtimétrico georreferenciado até a superação de entraves com cartórios de registro de imóveis.
A classificação incorreta de uma área — por exemplo, tratar uma REURB-E (Interesse Específico) como REURB-S (Interesse Social) — pode não apenas comprometer a arrecadação municipal, mas também gerar responsabilização dos agentes públicos por renúncia indevida de receitas ou por improbidade administrativa.
É neste ponto que a Consultoria Jurídica e Técnica Especializada deixa de ser um luxo e passa a ser uma necessidade vital.
O Papel da Consultoria: Mitigando Riscos e Garantindo Direitos
A atuação de especialistas multidisciplinares atua como uma ponte entre o Poder Público, a comunidade, as empresas de topografia e os Cartórios de Registro de Imóveis. Uma consultoria especializada atua preventivamente e de forma corretiva:
- Apoio aos Municípios: Estruturando a base legal, formatando editais corretos, auxiliando no processamento administrativo (fase do art. 31 da Lei 13.465/17) e garantindo que as CRFs emitidas não sejam devolvidas com notas de exigência infindáveis pelos cartório.
- Defesa de Associações e Moradores: Atuando nas retificações de REURB para lotes excluídos injustamente ou buscando a concessão de posse para áreas sensíveis, além de organizar a documentação de sucessão e contratos de gaveta antes da titulação final
- Segurança para Empresas e Incorporadoras: Adequando os núcleos às exigências ambientais e aos Planos Diretores locais, garantindo viabilidade e segurança para investimentos em infraestrutura.
Conclusão
A regularização fundiária é a base para cidades mais inteligentes, seguras e prósperas. Contudo, para que a Lei nº 13.465/2017 cumpra sua verdadeira função social, a união de esforços entre o Poder Público e a iniciativa privada especializada é inegociável.
Investir em consultoria técnica e jurídica na REURB é garantir que o sonho da propriedade não se transforme no pesadelo do Pós-REURB. É proteger o gestor público, trazer segurança jurídica ao cartório e, acima de tudo, entregar dignidade e cidadania real para a população.
Se o seu município, empresa ou associação está enfrentando desafios na implementação ou na fase de Pós-REURB, é hora de profissionalizar esse processo. A segurança do seu território depende de uma análise técnica qualificada.
Dra Renata Cirino Ferreira
Especialista em Soluções da Imóveis
OAB/SP 354.674