A instituição e o cancelamento do usufruto são atos comuns nas transações e nos inventários, mas costumam gerar dúvidas e notas devolutivas no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Neste artigo explicamos, passo a passo, o que é usufruto, como se institui, quais são os requisitos para o cancelamento/averbação, quais impostos podem incidir e — principalmente — como a qualificação registral antecipada reduz erros e traz segurança ao registro.

1. O que é usufruto (em linguagem simples)

• Definição: direito real que dá a alguém (usufrutuário) o uso e a fruição de um imóvel pertencente a outra pessoa (nu-proprietário), por prazo determinado ou vitalício.
• Característica essencial: é registrável na matrícula do imóvel como ônus/encargo.
• Consequência prática: por ser um direito real registrado, sua existência e cancelamentos impactam diretamente a cadeia registral.

1. Formas de instituição do usufruto

• Escritura pública (ato mais comum em vida).
• Testamento (quando previsto para ocorrer após óbito).
• Ato jurídico acessório (doação com reserva de usufruto, venda com reserva,  instiuição para terceiro etc.).
• Observação: a natureza do ato (doação, venda, etc.) influencia a tributação aplicável na época da instituição.

1. Efeitos registrários e a “ordem dos atos”

• O cartório analisa a matrícula e a documentação apresentada e exige que a sequência fática/jurídica seja coerente (ex.: óbito → inventário → formal de partilha → averbações).
• Protocolos separados e atos fora de ordem costumam gerar notas devolutivas. Ex.: pedir o cancelamento do usufruto antes de apresentar o inventário homologado ou sem as certidões corretas pode causar exigências a depender das ordem dos fatos, na matematica a ordem dos fatores não alterao o resultado mas quando falamos em registro de imóveis ela “importa e muito”
• A demora em levar os titulos para registro para garantir a publicidade gera riscos, onera o registro e obriga o registrador ao principio do tempo rege o ato, atenção cuidado acreditar que esperar pode gerar economia, pode se tornar uma cilada..

1. Tributos e comprovação no CRI (ITBI / ITCMD / regras temporais)

• Imposto aplicável depende do ato e da data do ato: a regra tributária a ser aplicada é a vigente na data da instituição (ou na data do óbito/transmissão), não a legislação atual do protocolo.
• Tipos de tributo que podem incidir: ITBI (transmissões onerosa/algumas instituições por venda), imposto sobre doações/transmissões (varia por Estado — ex.: ITCMD), não se de analisar a lei vigente da data do evento.
• Boa prática: juntar comprovante de recolhimento ou certidão que comprove isenção ou pagamento na época do ato. Isso evita exigência indevida sobre tributo já quitado, use a tecnologia e sistemas de cartorios como Signo, E-notariado, ONR Registradores para suas pesquisas e solicitações de certidões de traslados, cópias de documentos que acomonharam à escritura, documentos aqrquivados nos cartórios na data do registro, tudo facilita a qualificação e organização da documentação para o registro. 

1. Cancelamento do usufruto e averbações essenciais

• Causas para cancelamento: termo pactuado, renúncia do usufrutuário, morte do usufrutuário (averbação de óbito seguida de regularização), extinção por prazo vencido, acordo entre partes, decisão judicial, entre outros.
• Documentos comuns para averbação/cancelamento: certidão de óbito do usufrutuário; formal de partilha ou escritura pública que disponha sobre a situação; comprovante de recolhimento tributário ou certidão de isenção; comprovantes de titularidade e procurações válidas; certidões atualizadas (nascimento/casamento) quando houver divergências de nomes.
• Ordem prática: quando houver óbitos e inventário, juntar tudo no mesmo protocolo (inventário/formal de partilha + averbações + requerimentos correlatos) para que o oficial siga a sequência.

1. Principais motivos de nota devolutiva (e como evitá‑los)

• Protocolos separados que quebram a sequência fática; solução: preparar um único pacote documental ordenado.
• Nomes divergentes entre matrícula e certidões; solução: retificar certidões/atualizar documentos antes do protocolo.
• Falta de comprovação de recolhimento do tributo aplicável à época; solução: pesquisar e juntar guias/atestados/declarações da Fazenda (SEFAZ/Prefeitura).
• Ausência de procuração ou representação adequada; solução: incluir instrumento de mandato com firma reconhecida quando necessário.
• Falta de documentos de qualificação dos interessados (certidões, RG/CPF, certidões de óbito/matrimônio atualizadas).

1. Qualificação registral antecipada: o “triunfo” prático

• O que é: checagem completa e proativa da matrícula, títulos e tributos antes do protocolo.
• Como faz diferença: evita surpresas, permite corrigir nomes, obter guias e retificar documentos, e organiza a ordem dos atos para que o cartório registre sem devolução.
• Ferramentas: checklist padronizado, solicitação prévia de certidões de matrícula, pesquisa prévia de débitos e averbações, verificação histórica dos atos anteriores.

1. Passo a passo prático para o protocolo (modelo operacional) A) Para instituir usufruto por escritura:
2. Reunir documentos pessoais (RG/CPF), certidão de casamento se houver, certidão de propriedade atualizada.
3. Preparar a minuta/ escritura pública com cláusula clara sobre reserva de usufruto (prazo, condições).
4. Calcular tributo aplicável na data do ato e providenciar guia/recibo de pagamento ou certidão de recolhimento.
5. Levar ao Cartório de Registro de Imóveis competente para averbação/registro, junto com comprovantes e pedido por escrito.

B) Para cancelar/averbar usufruto por óbito/inventário:

1. Reunir certidão de óbito do usufrutuário e demais certidões (nascimento/casamento) atualizadas.

2. Anexar formal de partilha ou documento que comprove transmissão/partilha (escritura de inventário, formal de partilha).

3. Juntar comprovantes de recolhimentos tributários ou certidões da SEFAZ/ Prefeitura quando exigido.

4. Se necessário, promover retificação em registros civis (nascimento/casamento) antes do protocolo no cartório de imóveis.

5. Protocolar tudo em lote, com um requerimento explicativo apontando datas e legislação aplicável (por exemplo: data da instituição do usufruto e tributo recolhido naquela época).

6. Modelos e exemplos práticos (linguagem de uso)

• Recomenda-se sempre elaborar um requerimento sucinto explicando a ordem dos fatos: “Apresentamos os documentos X, Y e Z, relativos ao ato ocorrido em [data], para fins de averbação/cancelamento, comprovando recolhimento RE Nº…/… e/ou isenção declarada por …”. (Evite copiar literalmente textos prontos sem ajustar ao caso concreto.)

1. Checklist final para evitar nota devolutiva (resumo rápido)

• Verificar matrícula atualizada.
• Conferir histórico de averbações e registros anteriores.
• Unificar protocolos (inventário + averbações + cancelamentos quando houver interdependência).
• Corrigir/retificar certidões com divergência de nomes antes do protocolo.
• Recolher ou comprovar recolhimento do tributo aplicável na data do ato.
• Incluir procurações/documentos de representação quando necessário.
• Acompanhar prazos e comunicar partes interessadas.

Conclusão

A qualificação registral antecipada reduz tempo, custo emocional e retrabalho. Organizar a documentação e respeitar a sequência dos atos é mais eficaz do que reagir às notas devolutivas. Se você é colega advogado, compartilhe este guia com sua equipe; se é leigo, salve este artigo e leve a checklist ao seu atendimento. Informação organizada evita surpresas no registro.

Dra Renata Cirino Ferreira

Especiliasta em Direito Imóbiliário

OAB/SP 354.674