Decisão do STJ sobre doação de imóvel em programa habitacional: Um olhar de um especialista e os impactos para o Direito Imobiliário extrajudicial e de Família.
Introdução
Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão relevante no Recurso Especial nº 2204798/TO, que trata da partilha de imóvel doado em programa habitacional de natureza assistencial, registrado em nome de apenas um dos cônjuges, no regime da comunhão parcial de bens.
Essa decisão traz à tona importantes reflexões sobre a aplicabilidade das regras gerais do Código Civil frente às políticas públicas habitacionais e o direito social à moradia, com impactos diretos na atuação extrajudicial e judicial dos advogados que lidam com regularização fundiária, partilhas e direito de família.
Contexto fático e jurídico da decisão
No caso concreto, o casal, casado pelo regime da comunhão parcial de bens desde 1982, recebeu em 1999 um imóvel para moradia da família, doado pelo Governo do Estado do Tocantins em programa habitacional assistencial. O imóvel foi registrado exclusivamente em nome do marido.
Posteriormente, na ação de divórcio litigioso, a esposa pleiteou a partilha igualitária do imóvel, alegando que a doação se destinou à família e que o bem deveria integrar o patrimônio comum do casal.
O Tribunal de Justiça do Tocantins (TJ/TO) negou provimento ao pedido, aplicando a regra geral do art. 1.659, I, do Código Civil, que exclui da comunhão os bens recebidos por doação, salvo disposição expressa em contrário.
O recurso especial ao STJ teve por objetivo demonstrar que a doação, dada em programa habitacional assistencial, tem natureza excepcional e coletiva, voltada ao direito social à moradia da família, e não apenas ao donatário individual.
Fundamentação jurídica da decisão do STJ
A Ministra Relatora Nancy Andrighi destacou que programas habitacionais assistenciais são políticas públicas essenciais para a mitigação do déficit habitacional e para a efetivação do direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal.
Esses programas são direcionados a núcleos familiares em situação de vulnerabilidade socioeconômica, condicionando a concessão à renda familiar e à composição do grupo, evidenciando seu caráter coletivo e assistencial.
Assim, a doação do imóvel, embora formalmente em nome de um só dos cônjuges, deve ser interpretada como destinada à entidade familiar.
Em razão disso, a regra do art. 1.659, I, do Código Civil — que exclui da comunhão os bens recebidos por doação — não se aplica de forma rígida, pois a doação em programa habitacional representa uma exceção fundada no direito social à moradia e na proteção da família.
A decisão reafirma precedente do STJ (REsp 1494302-DF), que reconheceu a possibilidade de partilha do direito de uso de imóvel concedido gratuitamente por ente público, considerando a renda e composição familiar como determinantes da concessão.
Aspectos sociais e de proteção jurídica
A decisão também dialoga com a necessidade de proteção reforçada das famílias em situação de vulnerabilidade, especialmente mulheres, que historicamente enfrentam desigualdades econômicas e sociais.
Programas como o Minha Casa Minha Vida (Lei 14.620/23) adotam medidas afirmativas para garantir a titularidade prioritária em nome da mulher chefe de família, buscando promover igualdade material e segurança jurídica.
Nesse contexto, a interpretação do STJ protege o núcleo familiar, reconhecendo o esforço comum e o benefício coletivo da doação, mesmo que o título esteja em nome de apenas um cônjuge.
Impactos práticos para a advocacia imobiliária e extrajudicial
Essa decisão impõe aos advogados atenção redobrada na análise da origem dos imóveis em processos de partilha e regularização fundiária.
- Avaliação do regime de bens: É essencial verificar o regime matrimonial e suas peculiaridades.
- Análise da natureza do imóvel: Identificar se o imóvel foi adquirido por doação em programa habitacional assistencial, o que pode modificar a regra geral de incomunicabilidade.
- Documentação e provas: Reunir documentos que comprovem a concessão em benefício da família, como contratos, regulamentos do programa e composição familiar à época da doação.
- Orientação aos clientes: Explicar as implicações da decisão para o planejamento patrimonial e para eventuais dissoluções de união estável ou casamento.
- Atuação extrajudicial: Nos cartórios e registros, é importante destacar o caráter coletivo do imóvel para evitar futuras controvérsias.
Conclusão
A decisão do STJ no REsp 2204798/TO representa um avanço na harmonização entre o direito civil e as políticas públicas habitacionais, reafirmando o direito social à moradia e a proteção da família como entidade econômica e social.
Para os operadores do direito, especialmente advogados especializados em direito imobiliário e de família, essa jurisprudência reforça a necessidade de uma abordagem técnica, estratégica e socialmente consciente na defesa dos interesses dos clientes.
Quer ficar por dentro das atualizações jurisprudências siga nosso canal soluções para imóveis no Instagram @renatacirinoadvogada.
Dra Renata Cirino Ferreira
OAB/SP 354.674
Especialista em regularização de imóveis.