A regularização fundiária não é um exercício de simples contagem de tempo; é uma análise de viabilidade do fólio real. Recentemente, o STJ, através do REsp 2.211.711/MT, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, consolidou um entendimento que serve de alerta máximo para o mercado imobiliário e para a advocacia.

1. Antijuridicidade como Barreira de Entrada

O ponto fulcral da decisão da Ministra reside na premissa de que a ocupação de uma Área de Preservação Permanente (APP) é inerentemente antijurídica.

Diferente de um imóvel comum, onde a posse mansa e pacífica pode convalescer em propriedade, na APP existe uma norma cogente de proibição de ocupação. Segundo o voto, “validar a usucapião em tais áreas seria premiar a conduta do degradador e esvaziar o poder de polícia ambiental do Estado”.

2. APP: Domínio Privado com Limitação Administrativa Absoluta

A Ministra Nancy Andrighi foi cirúrgica ao distinguir que, embora o Código Florestal (Lei 12.651/2012) permita que a APP( área de preservação ambiental) esteja em terras privadas, ela impõe uma limitação administrativa que retira a natureza ‘ad usucapionem’ da posse.

Em termos registrais, a APP é um encargo propter rem que vincula o título causal. Se a lei veda a habitação e a exploração, a posse exercida contra essa vedação não é apta a gerar o efeito aquisitivo originário, pois carece de objeto juridicamente possível.

3. O “Efeito Dominó” nas Ações Reivindicatórias

Um detalhe rico deste acórdão é que a usucapião foi arguida como matéria de defesa em uma ação reivindicatória. O STJ entendeu que, por ser a área uma APP, a defesa de usucapião é nula de pleno direito. Isso significa que possuidores de boa-fé (ou má-fé) em áreas de margem de rio ou encostas estão vulneráveis à retomada de posse pelos proprietários registrais, sem que o tempo de ocupação lhes sirva de escudo.

4- Da Defesa Inócua à Estratégia de Saneamento

Quando o STJ afirma que a usucapião em APP é nula de pleno direito, ele retira do possuidor sua principal arma de defesa em ações reivindicatórias. Entretanto, isso não significa que o caso está perdido, mas sim que a estratégia deve ser deslocada do Direito Civil para o Direito Ambiental e Administrativo.

4.1. REURB-E (Regularização Fundiária Ambientalmente Sustentável)

Em áreas urbanas consolidadas, a solução não é a usucapião isolada, mas a aplicação da Lei 13.465/2017. Através da REURB-E (Específica), é possível regularizar ocupações em APPs desde que seja elaborado um Estudo Técnico Ambiental que demonstre que a permanência daquela estrutura é preferível à sua remoção (análise de risco e ganho ambiental).

• Ação: Ao invés de alegar usucapião, o possuidor deve buscar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) junto ao município, com a compensação ambiental pertinente.

4.2. Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) e PRADA

No âmbito rural, a mitigação passa pelo CAR (Cadastro Ambiental Rural) e pelo PRA (Programa de Regularização Ambiental). Se o possuidor for demandado em uma reivindicatória, a melhor defesa não é o tempo de posse, mas a comprovação de que ele é o guardião regenerador da área.

• Ação: Propor o protocolo de um Projeto de Recuperação de Áreas Degradadas e Alteradas (PRADA). Isso demonstra a boa-fé objetiva e a tentativa de adequação ao Código Florestal, podendo suspender medidas de demolição ou desocupação forçada.

4.3. A tese da “Consolidação em Área Urbana” (Tema 1010 do STJ)

Embora o REsp 2.211.711 seja rígido, devemos cruzar essa informação com o Tema 1010 do STJ, que trata das metragens de afastamento em áreas urbanas. A solução técnica pode residir na reclassificação da área junto ao Plano Diretor Municipal, transformando uma “APP teórica” em uma “área urbana consolidada” com limites de recuo reduzidos e passíveis de titulação.

5. Conclusão: A Necessidade de Due Diligence Cirúrgica

Como Engenheira Jurídica de casos complexos, reforço: o sucesso de uma regularização começa na Due Diligence. Ignorar o enquadramento ambiental de um imóvel é aceitar um risco de evicção ou de improcedência em futuras ações de usucapião.

Dra. Renata Cirino Ferreira

OAB/SP 354.674

Especialista em Direito Imobiliário e ex-escrevente de Registro de Imóveis, atuando na intersecção entre o rigor registral e a estratégia jurídica de elite.