Adjudicação Compulsória e a Decisão do STJ:

O Direito dos Contratos em Evidência e o Caminho para a Regularização do Seu Imóvel.

Comprar um imóvel é um sonho para muitas famílias, mas quando a transferência da propriedade não acontece, o que era para ser motivo de alegria pode se transformar em uma fonte de angústia e insegurança. A adjudicação compulsória surge como um instrumento jurídico para garantir a titularidade do imóvel quando o vendedor não formaliza a transferência.

Entretanto, a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), publicada em 09 de junho de 2025, trouxe um entendimento importante que reforça a necessidade do cumprimento integral do contrato para que a adjudicação seja concedida.

O que é a adjudicação compulsória?

É uma ação judicial ou procedimento extrajudicial que o comprador pode mover para exigir a transferência da propriedade do imóvel quando o vendedor se recusa ou demora a registrar a escritura definitiva, mesmo após o pagamento total do preço.

Ainda é possível o vendedor exigir a transferência do imóvel de forma inversa quando ocorrer a quitação e mesmo assim o comprador por motivo de economia ou procrastinação não providencia a lavratura da escritura de modo a garantir a transferência definitiva do imóvel  com o seu devido registro  junto ao cartório de registro de imóveis competente gerando transtornos tributários  como cobranças de IPTU ao antigo proprietário já que é uma dívida que acompanha a coisa proptren.

A decisão do STJ e a Teoria do Adimplemento Substancial

Anteriormente, a chamada Teoria do Adimplemento Substancial permitia que o comprador que tivesse cumprido a maior parte do contrato pudesse obter a adjudicação compulsória, mesmo que não tivesse quitado 100% do valor.

Porém, no julgamento do processo nº 202402111535, o STJ não acolheu essa teoria. O tribunal entendeu que:

• O contrato deve ser cumprido em sua totalidade para garantir a transferência da propriedade;
• A segurança jurídica e o equilíbrio contratual são fundamentais para evitar injustiças e proteger ambas as partes;
• A adjudicação compulsória não pode ser concedida automaticamente com base em cumprimento parcial, evitando enriquecimento sem causa.

O que isso significa para você e sua família?

Essa decisão reforça que, para garantir a adjudicação compulsória, é fundamental comprovar o pagamento integral e o cumprimento total das obrigações contratuais. Isso protege o comprador e o vendedor, garantindo que a transferência seja feita de forma segura e definitiva.

Como acelerar a regularização do seu imóvel?

Além da via judicial, existe a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória extrajudicialmente, conforme o Provimento CNJ nº 150/2023. Esse procedimento no cartório pode ser mais rápido e menos custoso, desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos.

Como o Canal Soluções para Imóveis da Dra. Renata pode ajudar?

Sabemos que a insegurança e a burocracia podem ser assustadoras. Por isso, a Dra. Renata e sua equipe oferecem:

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• Acompanhamento completo do processo, judicial ou extrajudicial;
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Meus caros compradores , vendedores ou loteadoras que enfrentam a falta de escritura definitiva por qualquer motivo tem saída para te conduzir para a matrícula do seu imóvel e ter o seu sonho da casa própria definitivamente resolvido a adjudicação extrajudicial e a saída para você e no canal soluções para imóveis da Dra Renata tem o caminho para alcançar esse objetivo com celeridade.

Dra Renata Cirino Ferreira

Advogada especialista em imóveis
OAB/SP 354.674